جزوه حقوق مدنی(عقودمعین)

بسم الله الرحمن الرحیم

به طور کلی هر عقد از سه موضوع مهم تشکیل می شود.

1-طرفین معامله

2-موضوع مورد معامله (که معمولاَ مال می باشد و گاهاَ عمل شخصی می باشد.

3-شرایط و اثر معاملات

حال در این ترم به شرایط اختصاصی عقد بیع، معاوضه، اجازه، جعاله، قرض و صلح آشنا خواهید شد.

قراردادها به دو دسته اند: عقود معین، عقود نامعین (ماده 10 قانون مدنی)

عقود معین: عقودی که عنوان و شرایط اختصاصی و آثار آنها در قانون ذکر گردیده است.

عقود نامعین: عقودی که به عنوان و شرایط اختصاصی و آثار آنها در قانون اشاره نشده و تابع ماده 10 قانون مدنی و قواعد عمومی قراردادها می باشد.

عقد بیع یکی از عقود معین است.

  خصوصیات عقد بیع:

1-عین بودن مبیع

2--تملیکی بودن بیع

 3--معوض بودن عقد بیع

4- لازم بودن عقد بیع

 5- رضایی بودن عقد بیع.

تعریف بیع:‌ بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم: (م338 ق م )

همانطور که شرح دادیم آثار و شرایط اختصاصی عقد معین در قانون ذکر شده است ولی گاهی اوقات با عقود مختلط روبرو می شویم مثل اقامت در هتل که شامل چند عقد بیع،‌ اجاره و … می باشد در این صورت باید آثار کدام یک از عقود را برا آن بار نماییم، آثار عقد اجاره یا بیع را مثلاَ فرد اتاقی را اجاره نموده و شام آنجا را خریده است(بیع).

اهمیت دانستن این مورد این است که مثلاَ در عقد بیع یک سری خیارات اختصاصی مثل خیار تا خیرثمن، خیار مجلس، خیار حیوان وجود دارد که از سایر عقود وجود ندارد.

دکترکا توزیان معتقد است:‌ ممکن است شخص در یک جمله چند عقد را انشاء نموده باشد. ویا شخص با یک انشاء چند عقد را ایجاب نموده باشد.

به به نظر ایشان به نحوه انشاء موجب باید توجه نمود.

1-اگر در یک جمله چند عقد را انشاء نموده است.

مثال:‌ شخصی با یک جمله (انشاء) ماشین خود را می فروشد (بیع) و خانه اش را اجاره داده (اجاره) و فرشش را هبه نموده است.

در این صورت سه عقد با سه آثار متفاوت صورت گرفته و هر یک از آنها تابع آثار اختصاصی خود می باشد.

مثلاَ نسبت به ماشین فروشنده خیار مجلس دارد ولی نسبت به دو عقد دیگر ندارد زیرا خیار مجلس مختص بیع است.

2-اگر شخص با یک انشاء چند قرارداد را ایجاد نموده است‌:‌ مثل اقامت در هتل با سایر امکانات (نظافت اتاق، صبحانه، نهار، شام، شستشوی لباس ها و …)

در این صورت عقد تابع ماده 10 قانون مدنی است.

تملیکی بودن بیع:

معیار تمیز عقود تملیکی و عهدی:‌ (چگونه تشخص دهیم که عقدی  عهدی است یا تملیکی)

همانطور که در مدنی 2 مطالعه گردید حق به اعتباری:‌ به عینی (مستقیم و بی واسطه بر شیء)، و دینی تقسیم 

برای تمیز عقود تملیکی و عهدی از روش زیر استفاده می کنیم:‌

1-اگر به موجب قراردادی برای متعهدله حق عینی ایجاد شد: ‌(قرارداد تملیکی است) مثلاَ در عقد بیع عین معین چون برای مشتری حق مستقیم و بی واسطه نسبت به عین معین  ایجاد می شود در نتیجه عقد تملیکی است.

2-اگر قراردادی موجد حق دینی باشد:‌ (عقد عهدی است) . مثل بیع مال کلی

مثال: قرارداد تعهد به ساختن یک باب خانه: چون متعهدله مستقیم بر خانه تسلط پیدا نمی کند و فقط متعهد تعهد به ساختن خانه نموده است و تملیکی حاصل نشده است عقد عهدی است.

همانگونه که در مدنی 2 مطالعه گردید تفاوت حق عینی و دینی در این است که حق عینی در برابر همه قابل استناد است ولی حق دینی فقط در برابر متعهد قابل استناد است.

مثال: اگر کسی حق عینی بر یک ماشین داشته باشد: ماشین خود را در دست هر کس که ببیند می تواند آن را مطالبه نماید.

ولی آیا شخصی که یک ماشین به صورت کلی از ایران خودرو خریده است آیا در صورت عدم ایفای تعهد از طرف ایران خودرو می تواند هر ماشینی از ایران خودرو را بیابد مطالبه نماید؟ یقیناَ نمی تواند چنین نماید زیرا حق او عینی نیست بلکه فقط می تواند الزام ایران خودرو را به انجام تعهد مطالبه نماید.

حال به عقد بیع برمی گردیم

آیا عقد بیع تملیکی است یا عهدی:

با توجه به تعریف عقد از ماده 338 تملیکی بودن آن استنباط می شود ولی با بررسی موضوع می توان چنین نتیجه گرفت که عقد بیع همیشه تملیکی نیست.

اولاَ با توجه به ماده 350 سه نوع عین وجود دارد:

 1-عین معین 2-عین کلی در معین 3-عین کلی

1-عین معین: (مالی که در عالم خارج جدای از سایر اموال قابل اشاره باشد) آن خانه.

2-کلی در معین:‌(مقدار معین از مال متساوی الاجزاء) 10 عدد لامپ از صد لامپ داخل مغازه.

3-کلی:‌(مالی که صفات آن در ذهن معین و صادق بر افراد عدیده باشد) 30 کیلو خرمای بریم آبادان.

قبل از بررسی ویژگیهای عقد بیع چند اصطلاح و قاعده را بیاموزید.

1-تملیک: (مالی را به ملکیت دیگری درآوردن).

2-تملک (مالی را به ملکیت خود درآوردن).

3-اموال به اعتباری به دو دسته تقسیم می شوند :

1- مثلی (مالی که اشیاء و نظایر آن زیاد است) گندم

2- قیمی (مالی که اشیاء و نظایر آن وجود ندارد) خانه

نکته مهم:

عین معین هم می تواند مال مثلی باشد و هم قیمی 

مثال: فروش یک گوی گندم معین (مثلی)

فروش یک خانه (قیمی)

نکته  مهم تر

مالی که به صورت کلی در معین و یا کلی مورد بیع قرار می گیرد حتماَ باید مثلی باشد.

مثال 10 کیلو گندم کرمانشاه (کلی)

مثال 1 جلد کتاب مدنی 6 کاتو زیان از 10 جلد کتاب موجود در کتابفروشی رشد آبادان (کلی در معین).

مهم

ساختمان های پیش فروش نمی توانند مورد بیع قرار گیرند بلکه عقد غیرمعین است. زیرا،

 اولا: ساختمان مالی قیمی است (هیچ ساختمانی را شما نمیتوانید در جهان بیابید که ازنظر موقعیت جغرافیایی یکسان باشد )

 ثانیا: مال قیمی فقط به صورت عین معین باید مورد بیع قرار گیرد

ثالثا : عین معین باید هنگام عقد موجود باشد که ساختمان پیش فروش فاقد این وصف میباشد  .

زیرا حداقل موقعیت آن را هیچ ساختمانی ندارد که بتوان آن را به صورت کلی یا کلی در معین مورد بیع قرار داد و به علت اینکه محسوس نیست نمی توان آن را به صورت عین معین مورد بیع قرار داد.

نرم افزارهای کامپیوتری به علت وجود مستقل آنها جهت معامله می توانند مورد بیع قرار گیرند. (نرم افزارهای کامپیوتری به اعتبارسی دی های آن مورد بیع قرار نمیگیرند بلکه سی دی فقط ظرف نرم افزار میباشد .)

انتقال نیروی برق نیز می تواند به علت وجود مستقل جهت معامله مورد بیع قرار گیرند.

سرقفلی: به علت اینکه وجود مستقل ندارد و وجود خود را از عین کسب میکند (حق تبعی است )نمی تواند مورد بیع قرار گیرند.

از مثال های فوق یک نتیجه کلی به دست می آوریم (مهم مهم مهم)

ملاک عین:‌ (مادی و محسوس بودن ملاک عین نیست بلکه وجود مستقل داشتن جهت معامله ملاک عین بودن است.) این جمله را تا آخر به خاطر بسپارید.

حال که دومین ویژگی عقد بیع (تملیکی بودن) را بررسی نمودیم به نتیجه زیر می رسیم.

اصل بر این است که عقد بیع تملیکی است: (یعنی به محض ایجاب و قبول مشتری مالک مبیع می شود و بایع مالک ثمن می شود).

ولی این اصل استثنائاتی دارد.

1-در جایی که مبیع کلی در معین است (تمکیل با تعیین مصداق تحقق می یابد)

مثلاَ اگر شما 30 کیلو گندم از یک گونی صد کیلویی خریداری نمودید تا زمانی که فروشنده 3 کیلو گندم را وزن نکند و مستقل از آن نگذارد شما مالک 30 کیلو گندم نشده اید هر چند که عقد قبلاَ تحقق پیدا کرده است

 2-در جایی که مبیع کلی است:

 دکتر شهیدی معتقد است: تملیک با تسلیم حاصل می شود).

دکتر کاتوزیان بر این باور است: که در عقد کلی نیز با تعیین مصداق تملیک حاصل می شود وتملیک مقهومی مستقل از تسلیم است وتسلیم اثر تملیک است .

مثال زمانی که شما 20 عدد کتاب مدنی 6 با کتابفروشی معامله می کنید این معامله عقد بیع است و مبیع کلی است و هر چند که عقد تحقق پیدا کرده است ولی شما هیچ مالکیتی بر کتابها پیدا نکرده اید و در صورتی که کتابها در راه تلف شود فروشنده ملزم است 30 عدد کتاب دیگر برای شما بفرستد و زمانی تمکیل حاصل می شود که شما آن را تحویل بگیرید.

البته نظر دکتر کاتوزیان بر این است که در عقد کلی نیز با تعیین مصداق تملیک حاصل می شود و در مثال فوق اگر کتاب ها تلف شد و دیگر فروشنده ملزم به فرستادن کتاب نیست بلکه به استناد ماده 387 (تلف مبیع قبل از قبض) (ضمان معاوضی) بیع منفسخ و فروشنده می بایست ثمن دریافتی را به شما مسترد دارد.

نتیجه کلی :

زمان تحقیق تملیک در بیع :

 1-اگر مبیع عین معین باشد (فوراَ به محض ایجاب وقبول)

  2-اگر مبیع کلی در معین باشد (به محض تعیین مصداق)

 3-اگر مبیع عین کلی باشد: ( نظر دکتر شهیدی با تسلیم) (کاتوزیان با تعیین مصداق).

تفاوت کلی در معین ومال مشاع :

در مال کلی در معین مالکیت بعد از تعیین مصداق منتقل میشود  ،در حالیکه در مال مشاع به محض تحقق عقد

شریک مال مشاع در جزء جزء مال مشاع شریک است وهیچ یک از شرکاء بدون اذن شریک دیگر نمی تواند تصرف مادی نماید ،درحالی که کسی که به صورت کلی در معین مالی راخریده باشد تا قبل از تعیین مصداق هیچ گونه مزاحمتی جهت تصرف فروشنده نمیتواند ایجاد نماید وفروشنده ازهر قسمت مال معین میتواند تسلیم وی نماید .

 مسئله :

علی 5 کتاب از 10 کتاب حقوق مدنی 6 موجد در کتابفروشی رشد آبادان را خرید وعرفان نیز یک دوم (نصف ) کتابها را خرید .حال به سوالات ذیل پاسخ دهید .

1-   نحوه مالکیت هر کدام را شرح دهید

2-  درصورت آتش سوزی در کتابفروشی و سوختن 6عدد از کتابها ، حقوق هر یک را نسبت به کتابهای سوخته و باقیمانده با ذکر استدلال شرح دهید .

جواب 1-اولاعلی به صورت کلی در معین کتاب خریده است و مالکیتی تا قبل از تعیین مصداق به وی منتقل نمیشود و حق عینی بر هیچ کتابی ندارد ولی عرفان به صورت مشاع (عین معین ) معامله نموده که به محض تحقق عقد مالک نصف مشاعی کتابها شده است ودر هرکتاب به صورت نصف شریک است .

جواب 2:

در فرض سوختن 6عدد از کتابها

اولا 3عدد از کتابها از سهمیه عرفان سوخته است .زیرا شریک همانطور که در موجودی به اندازه حصه اش شریک است در تلف مال نیز به اندازه حصه اش شریک است . و عرفان به محض تحقق عقد مالک نصف شده بود .

٢عدد ازباقیمانده هامتعلق به علی میباشد .

وضعیت عقد علی وکتابفروشی :

عقد نسبت به ٢عدد از کتابها صحیح ونسبت به ٣عدددیگر به علت عدم قدرت تسلیم بایع  به استناد ماده 348 و372باطل میباشدودر جاییکه عقد نسبت به بعضی از مبیع باطل ونسبت به بعضی صحیح باشد به استناد خیار تبعض صفقه(م441) مشتری (علی ) میتواند یا عقد را فسخ نماید ویا به نسبت قسمتی که بیع واقع شده است(٢کتاب )  قبول کندونسبت به قسمتی که بیع باطل بوده است (٣کتاب ) ثمن را استرداد نماید .(اگر آتش سوزی بعد ازتعیین مصداق بود عقد بیع نسبت به سه عدد از کتابهای علی شامل تلف مبیع قبل از قبض وبیع نسبت به آن سه عدد منفسخ میشد ونسبت به کل عقد خیار تبعض صفقه داشت ) 

تعارض ماده 183 و ماده 338

ماده 183 که تعریف عقد است (عقد را به یک تعهد تعریف کرده و عقود تملیکی را در بر نمی گیرد).

ماده 338 که تعریف بیع است (عقد بیع را تملیکی تعریف نموده و بیع عهدی را در بر نمی گیرد.)

برای حل این تعارض حقوقدانان نظریاتی ارائه داده اند.

1-کاتوزیان:‌ (ماده 183 یک مفهوم کلی است و مفهوم بیع جزئی است).

2-دکتر لنگرودی:‌ (کلیه عقود اثر ابتدایی آنها عهدی است و تملیک اثر بعدی آنها و گاهی اوقات تملیک بیدرنگ انجام می شود. (بیع عین معین )گاهی با فاصله (بیع کلی و کلی در معین).

3-شهیدی: واقعیت این است که علت اختلاف ماده 183 و 338 منبع اقتباس آنهاست.)

زیرا ماده 183 از حقوق فرانسه اقتباس شده است ولی ماده 338 از فقه اقتباس شده است در نتیجه بین ماده 183 و 338 تعارض وجود دارد.

 

آیا عقد بیع کلی تملیکی است یا عهدی:

1-دکتر لنگرودی‌:‌ معتقد است بیع تملیکی وجود ندارد حتی بیع عین معین بلکه تملیک اثر ثانویه عقد بیع است و اثر مستقیم هر عقدی تعهد است در نتیجه عقد بیع کلی و … عهدی است.

2-نظر فقه ها: (در بیع کلی حق دینی تملیک می شود).

به نظر فقه ها در بیع عین معین حق عینی تملیک می شود ولی در بیع کلی حق دینی تملیک می شود.

یعنی اگر مبیع کلی باشد، باز ذمه فروشنده به خریدار تملیک می شود مثل ماده 300 ق م.

نظریه دیگر: (عقد بیع در هر حال منجر به تملیک می شود. لذا اگر مبیع کلی باشد تملیک با فاصله انجام می گیرد.

گروهی در چنین مواردی «قابلیت و استعداد» را موضوع تملیک می دانند

 و برخی دیگر، تملیک را «حکمی یا فرضی » دانسته اند.


واقعیت: عقد بیع زمانی تملیکی است که مبیع عین معین باشد و در غیر این صورت عهدی است.

معوض بودن عقد بیع:

همانطور که در صفحات قبل اشاره شد عقد بیع دارای 5 ویژگی می باشد:

1-عین بودن مبیع 2-تملیکی بودن بیع 3-معوض بودن بیع 4-لازم بودن بیع

 5-رضایی بودن مبیع

ویژگی های اول و دوم مطالعه گردیده و اینک ویژگی سوم (معوض بودن)

همانطور که در ماده 338 ذکر شده است بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم)

از تعریف فوق معوض بودن را استنتاج می کنیم و در صورت معلوم نبودن عوض یا فقدان عوض بیع برحسب مورد باطل و یا تابع عقد دیگری است.

به طور مثال اگر زمینی به قیمت نامعلومی فروخته شود (عقد بیع به علت معلوم نبودن عوض باطل است) همچنین اگر خانه ای به قیمت خیلی پایین (یک سیر نبات) فروخته شود یا به طور رایگان فروخته شود حسب مورد عقد تابع صلح محاباتی یا هبه می باشد.

آثار معوض بودن عقد بیع:

1-بطلان یکی از عوضین باعث بطلان معامله و در نتیجه باعث عدم لزوم ایفای ثمن می شود. (مثال اگر کسی زمین متعلق به دیگری را به عقد بیع به دیگری بفروشد به علت بطلان مبیع خریدار از ایفای پرداخت ثمن معاف است).

2-تلف مبیع بعد از عقد و قبل از قبض باعث انفساخ معامله می شود (ضمان معاوض م 387) (مطالعه این قسمت را به بحث تلف مبیع قبل از قبض می سپاریم).

3-حق حبس:

(فروشنده و خریدار می تواند اجرای تعهد خود را منوط به اجرای تعهد دیگری بنماید (م 377). البته اگر هر دو به حق حبس استناد نمودند توسط دادگاه مبیع و ثمن دریافت و تحویل آنها می شوند.

4-در عقود معوض عدم تعادل ارزش عوضین موجب بطلان معامله نمی شود بلکه برای مغبون (زیان دیده) ایجاد حق فسخ می نماید.

در مورد استفاده از حق حبس ذکر دو نکته ضروری است:

 1-بایع در صورتی می تواند از حق حبس استفاده نماید که ثمن موجل نباشد و نیز خریداری در صورتی که میبع موجل نباشد.

2-در صورت تسلیم مبیع توسط بایع به مشتری دیگر حق استفاده از حق حبس را ندارد حتی اگر مبیع مجدداَ نزد او باشد.

سوال:

آیا در صورت موجل بودن مبیع و یا ثمن اگر پس از رسیدن اجل بایع یا مشتری از انجام تعهدشان خودداری کرده باشند می توانند از حق حبس استفاده نماید.

جواب: در این مورد دو نظریه است.

1-گروهی معتقدند می تواند: (زیرا دین موجل در صورت رسیدن اجل در حکم حال می باشد)

2-گروهی معتقدند نمی تواند: (زیرا حق حبس فقط برای کسی ایجاد می شود که طلب او در حین عقد حال باشد).

به چه دلیل اگر بایع مبیع را به طرف معامله تحویل داد و به نحوی از انحاء مبیع به قبض وی درآمد دیگر حق استفاده از حق حبس را ندارد؟

جواب این عمل وی در حقیقت به منزله اسقاط حق حبس به طور ضمنی می باشد.

لازم بودن عقد بیع: (م 457 ق م )

منظور از لازم بودن عقد بیع یعنی هیچ یک از طرفین نمی توانند عقد را منحل نمایند مگر به موجب خبارات این ویژگی را از ماده 457 می توان به طور صریح ملاحظه نمود.

به طور کلی عقود لازم را نمی توان فسخ نمود مگر در 3 مورد :

 1- با اجازه قانون (فسخ) خیارات 2-با اراده طرفین (تفاسخ) 3- به حکم قانون (انفساخ) م 387

نتیجه لازم بودن عقد بیع چیست؟

نتیجه آن این است که برخلاف عقود جایز با فوت و حجر و سفه یکی از طرفین بیع منحل نمی شود و در نتیجه ورثه ملزم به انجام تعهد مورث خود می باشند.

رضایی بودن عقد بیع: (مهمترین ویژگی بیع)

اولاَ ما به اعتباری سه نوع عقد داریم:

1- عقود رضایی: (عقدی که فقط با ایجاب و قبول واقع می شود)

2- عقد تشریفات: (عقدی که علاوه بر ایجاب و قبول نیاز به تشریفات دارد)

 3-عقد عینی: عقدی که علاوه بر ایجاب و قبول قبض شرط صحت آن است.(هبه ، وقف ،بیع صرف ،رهن )

سوال مهم: آیا بیع (فروش) اموال غیرمنقول رضائی است یا تشریفاتی؟

(اگر  فروش اموال غیرمنقول رضایی باشد به محض تحقق عقد بیع مشتری بر مال حق عینی پیدا می کند)

اگر بیع اموال غیرمنقول تشریفاتی باشد، پس خریدار با ایجاب و قبول حق عینی بر آن پیدا نمی کند.)

در اینکه فروش اموال غیرمنقول رضایی است یا تشریفاتی اختلاف نظر است.

 

عده ای معتقدند عقد مذکور رضایی است (دکتر شهیدی):

یعنی به محض ایجاب و قبول مشتری مالک مال غیرمنقول می شود. و استدلال ایشان چنین است که از مواد 22 و 48 و دیگر مواد ثبت عدم تحقق بیع را نمی توان استنتاج نمود و به استناد مواد 338 و 339 قانون مدنی بیع با ایجاب و قبول تحقق می یابد، و اگرچه به موجب قاعده کلی عقدی تملیکی است که شخص بر مال حق عینی پیدا نماید ولی اگر بپذیریم که به علت مود 48 و 22 قانون ثبت مشتری مال غیرمنقول حق دینی بر مال پیدا می کند ولی به علتی که این حق دینی وابسته به عین معینی می باشد آن را تملیکی می دانیم و در ضمن آنچه در رای وحدت رویه آمده است (دعوای خلع ید قبل از اثبات مالکیت قابلیت استماع ندارد) این است که سند عادی را به عنوان اثبات مالکیت نپذیرفته و آن سند را نمی توان باعث عدم تحقق بیع دانست.

عده ای معتقدند عقد بیع اموال غیرمنقول تشریفاتی است: (کاتوزیان)

ایشان معتقد است که پس از تصویب قانون ثبت که در سال 1310 یعنی سه سال پس از تصویب قانون مدنی به تصویب رسید بیع اموال غیرمنقول را از حالت رضایی به تشریفاتی تبدیل نموده و حتی تراضی متعاملین بر اینکه عقد بیع غیرمنقول را با سند عادی قبول نمایند را نیز به علت آمره بودن قوانین ثبتی بی اثر دانسته لازم به ذکر است که این دوگانگی در رویه قضایی نیز وجود داشت تا سرانجام به درخواست دادگاه استان لرستان از اداره حقوقی قوه قضائیه درخواست رای وحدت رویه گردید که سرانجام اداره حقوقی قوه قضائیه رای وحدت رویه صادر نمود که (دعوای خلع ید قبل از اثبات مالکیت قابلیت استماع ندارد) و در حقیقت سند عادی را دلیل بر مالکیت ندانست و تا اندازه ای به این دوگانگی خاتمه داد. و ثبت را به موجب این رای وحدت رویه عنصر اصلی تحقق عقد در اموال غیرمنقول دانست.

لازم به ذکر است که فروشنده مال غیرمنقول با فروش مال خود تعهد به بیع نموده است و به موجب همان قولنامه متعهد گردیده است که عقد بیع را در محاضر رسمی انجام دهد. در واقع حق دینی بر ذمه او قرار گرفته است که آن حق دینی تعهد به بیع می باشد و در خلال تعهد به بیع تا تحقق بیع اگر معامله معارضی با آن انجام دهد آن معامله به موجب ماده 117 قانون ثبت باطل است.(عقد عهدی لازم است )

 

 

سوال:

مراد بیگ در مورخه 1/5/87 یک قطعه زمین زراعی به مساحت یک هکتار با جهات اربعه معین از کاظم با مبایعه نامه عادی خریده و متعهد گردید که در مورخه 1/8/87 در محضر شماره 45 حاضر و آن را انتقال دهد ولی علی رغم دریافت قسمتی از ثمن معامله حاضر به انتقال نمی باشد.

1-مرادبیگ چه اقدامی می تواند انجام دهد.

2-زمان تحقق عقد بیع چه تاریخی می باشد.

جواب1 : به موجب نظر دکتر شهیدی: عقد بیع مذکور در تاریخ 1/5/87 تحقق پیدا نموده ولی برای اثبات آن باید مرادبیگ به دادگاه مراجعه نماید و پس از اثبات مالکیت کاظم باید در محضر رسمی حاضر و سند را انتقال دهد.

به موجب نظر کاتوزیان: در مورخه 1/5/87 مرادبیگ تعهد به بیع نموده است و هیچ گونه عقد بیعی تحقق پیدا نگردیده است و به موجب حق دینی که برای مرادبیگ در ذمه کاظم قرار گرفته است. کاظم باید در دفتر اسناد رسمی حاضر و سند را انتقال دهد.

جواب 2 : زمان تحقق بیع از نظر دکتر شهیدی: 1/5/87 می باشد.

زمان تحقق بیع از نظر دکتر کاتوزیان: زمان انتقال در دفتر اسناد رسمی می باشد، زیرا در حقوق ایران (به موجب مواد 22 و 47 و 48 ثبت) ثبت عنصر اساسی تحقق عقد بیع در اموال غیرمنقول می باشد.

نتیجه کلی :

مرحوم شهیدی )ثبت عنصر اثبات عقداست نه عنصر تحقق عقد  )

مرحوم کاتوزیان : (ثبت عنصر تحقق عقد است )

مقایسه عقد بیع با بعضی از عقود:

1- مقایسه عقد بیع با معاوضه:

1-در بیع طرفین به تعادل عوضین اهمیت می دهند ولی در معاوضه چنین نیست.

2-بعضی از خیارات مختص بیع می باشند (خیار مجلس، حیوان، تاخیر ثمن)

3-حق شفعه با بیع سهم یکی از دو شریک بوجود می آید و با معاوضه بوجود نمی آید.

طرز تشخیص بیع از معاوضه:

1-ابتدا باید به قصد مشترک طرفین مراجعه کنیم.

2-اگر با مراجعه به قصد طرفین نتوانستیم قصد واقعی آنها را احراز نماییم باید به عرف مراجعه نماییم که معمولاَ عرف مبادله کالا با پول را بیع می داند و مبادله کالا با کالا را معاوضه می داند.

تفاوت اجاره و بیع:

1-اجاره تملیک منفعت به عوض معلوم است ولی بیع تملیک عین به عوض معلوم است.

2-اجاره عقدی است موقت ولی بیع عقدی است دائم.

ماهیت حقوقی اجاره به شرط تملیک:

اجاره هایی که همراه با شرط تملیک واقع می شود و مقدمه بیع قرار می گیرند به اعتبار نوع و عده آنها دو گونه است.

1-اجاره هایی که همراه با وعده فروش است: (در این فرض مستاجر آزاد است که اجاره بهای پرداختی را به فروشنده به عنوان عوض تملیک نماید و مورد اجاره را تملک نماید.

مثال: خانه ام را به شما اجاره می دهم و اگر تا تاریخ 1/5/ مبلغ 10000000 تومان پرداختی شما مالک آن می باشید.) در این صورت اگر مستاجر بخواهد مال الاجاره را جهت عوض مبیع محاسبه و موضوع اجاره را تملک می کند.

2-اجاره ای که به تملیک منتهی می شود:

مثل اجاره هایی 99 ساله که جدیداَ در ایران واقع می شود. در این فرض دیگر نیاز به انشاء نمی باشد و پس از 99 سال تملیک حاصل می شود.

طرز تشخیص نوع قرارداد: باید به قصد طرفین توجه کنیم. اگر قصد آنها تملیک عین بود (بیع) است اگر قصد آنها تملیک منفعت بود (اجاره است).

تفاوت فرض و بیع:

 در بیع دو تملیک حاصل می شود ولی در قرض یک تملیک.

 

شرایط تحقیق عقد بیع:

شرایط تحقق عقد بیع:1- شرایط عمومی 2- شرایط اختصاصی

شرایط عمومی: در مدنی 3بررسی گردید ولی به طور خلاصه به  اراده، اهلیت لشاره می کنیم

1-اراده:

تعریف اراده:‌ مجموع قصد و رضا را اداره می گویند.

طبق ماده 339 ق م عقد بیع پس از توافق بایع و مشتری تحقق پیدا می کند.

طبق ماده فوق عقد بیع تابع اراده افراد است ولی این آزادی اراده در بسیاری موارد محدود شده است.

محدودیت ها:1-  محدودیت های قانونی(بیع صرف که قیض شرط است، عقود تشریفاتی و …) 2- محدودیت های قراردادی (وجه التزام و…)

1-محدودیت های قانونی:

اینگونه محدودیتها، از نظر فقهی ، بدین نحو قابل تبیین اند: اگرچه به موجب اطلاقات ادلة صحت بیع ، حکم اوّلی ، آزادی طرفین در انشای عقد بیع است ، مصالح نوعیِ مسلمانان نیز از احکام اولی است و مفروض بلکه قطعی است که محدودیتهای قانونی به نفع عموم وضع گردیده است . در این صورت ، لاجرم در مقام تزاحم ، قطعاً حکم مربوط به مصالح عمومی مقدم است ، حتی احتمال ترجیح آن نیز کافی است

محدودیت های قانونی مثل فروش اسلحه، موادمخدر، کالاهای کوپنی، بیع اموال غیرمنقول، عقود عینی، تشریفاتی و …

2-محدودیت های قراردادی:

مثل وعده متقابل بیع، وعده یک طرفه

1-وعده متقابل بیع: (قولنامه)

در تعهد به بیع (قولنامه) هیچ بیعی واقع نشده است و طرفین می بایست در آینده بیع را انشاء نمایند (قولنامه اموال غیرمنقول).

2-وعده یک طرفه (اخذ بالسوم ):

در وعده یک طرفه فروشنده ایجاب بیع را انجام داده ولی قبول در مقابل آن قرار نگرفته است و به محض الحاق قبول به ایجاب بیع واقع می شود (اخذ بالسوم)

مثال: اگر شخصی به طلا فروشی می رود و انگشتری زیبا می بیند و پس از قیمت گذاری به فروشنده می گوید این انگشتر را به خانه می برم اگر همسرم قبول نمود پول آن را پرداخت خواهم کرد. در این صورت ایجاب واقع شده است ولی قبول مقابل آن وجود ندارد و تا زمان الحاق  قبول بیع تحقق پیدا نمی کند و به محض قبول همسر بیع تحقق پیدا می کند. چنین عملی را در فقه (اخذ بالسوم گویند).

تفاوت ایجاب با اخذ بالسوم (وعده یک طرفه):

ایجاب در صورت عدم تعیین مدت الزام آور نیست و ایجاب نوعی ایقاع است. اما وعده یک طرفه (اخذ بالسوم) ایجاب همراه با توافق است که آن را نوعی پیش قرارداد می نامند. در نتیجه چنانچه بعد از ایجاب یکی از طرفین فوت کند یا مجبور شود ایجاب بلا اثر است اما در وعده یک طرفه بیع در صورتی که یکی از طرفین فوت نماید آثار وعده به قائم مقام آنها ملحق می شود.

آثار وعده یک طرفه (اخذ بالسوم):

تا قبل از الحاق قبول هیچ عقدی واقع نشده و به محض الحاق قبول بیع محقق می شود و لحظه مالکیت خریدار لحظه الحاق قبول به ایجاب است.

 

وضعیت حقوقی معاملات معارض با وعده یک طرفه (اخذ بالسوم)

مثال: مغازه داری انگشری را به شخصی به عنوان وعده یک طرفه داده که در صورت قبول همسرش آن را بفروشد و شخص انگشتر را به خانه برده و همسرش نیز آن را قبول نموده. هنگام مراجعه به مغازه، مغازه دار می گوید که آن را به دیگری فروخته ام و شما انگشتر را باید بازگردانید، حال از نظر حقوقی معامله دوم (معارض با معامله اول) چه وضعیتی دارد؟

از نظر دکتر کاتوزیان: این معامله قابل ابطال است و خریدار اول می تواند معامله دوم را باطل نماید زیرا در وعده یک طرفه برخلاف ایجاب که تا قبل از الحاق قبول قابل عدول است، وعده یک طرفه قابل عدول نیست.

استناد ایشان عدم امکان سوء استفاده از حق به موجب قانون اساسی میباشد .

عیب این نظریه : (درقانون مدنی ما معامله قابل ابطال نیست ،اگرچه در قانون تجارت  وجوددارد .

1-نظر دکتر شهیدی (معامله معارض باوعده یک طرفه غیرنافد است):

ایشان معتقدند، متعهد وعده یک طرفه ایجاب نسبت  به فروش مال معینی نموده و نتیجه چنین قراردادی ایجاد حق عینی برای متعهدله می باشد زیرا حقوق اشخاص به شیء معین را حقوق عینی گویند این حق هر چند حق مالکیت نیست ولی چون حق دینی به نوعی به عین معینی تعلق گرفته و در واقع نافی حق عینی متعهدله می باشد در نتیجه طبق قاعده کلی که حقوق نافی حق عینی باعث عدم نفوذ معامله می شود. معامله دوم غیرنافد است.

عیب این نظریه :حقوق عینی در قانون ما در ماده 29 ق م احصاء شده و این احصاء ازباب حصر است نه از باب تمثیل و حق مذکور(حق آخذ بالسوم ) ازجمله حقوق عینی احصاءشده نیست .

نظر دکتر صفایی: (معامله معارض با وعده یک طرفه  صحیح است ولی متعهد باید خسارت متعهدله را بدهد)

ایشان معتقدند که در وعده یک طرفه  برای متعهدله حق عینی ایجال نمی شود، زیرا حقوق عینی در حقوق ایران (م 29 ق م) احصاء شده هستند و غیر از موارد احصائی حقوق عینی دیگری نداریم. و حق ایجاد شده برای متعهد له حق دینی می باشد و طبق قاعده کلی معاملات معارض با حق دینی صحیح است و فقط در صورت زیان متعهدله باید متعهد زیان او را جبران نماید و نتیجه نهایی اینکه چنین معامله ای صحیح ولی متعهد باید خسارت متعهدله رادر صورت ورود زیان به وی را جبران نماید.

 

مسئولیت گیرنده مال: (آخذ بالسوم):

یعنی اگر موضوع وعده یک طرفه (ما خوذ بالسوم) نزد عامل (آخذ بالسوم) تلف گردید چه مسئولیتی دارد؟

1-گروهی معتقدند که مسئولیت  آخذ بالسوم (گیرنده مال) امانی است.

2-گروهی معتقدند که مسئولیت آخذ بالسوم (گیرنده مال) ضمانی است.

3-گروهی معتقدند که مسئولیت آخذ بالسوم قراردادی است(کاتوزیان).

یعنی به موجب قرارداد متعهد به استرداد مال است مگر اینکه ثابت کند بر اثر قوه قاهره است.

4-گروهی معقتدند در حقوق ایران اصل بر ضمانی بودن ید است (شهیدی): این شخص ضامن است.مگر اینکه قوه قاهره را ثابت نماید (نتیجه شهیدی و کاتوزیان یکی است ولی استدلال آنها متفاوت است).

5-گروهی (دکتر محقق داماد) بهترین نظریه را دارد که پس از استدلال به شرح ذیل اعلام نتیجه کرده است.

ایشان معتقد است انواع ید به شرح ذیل می باشد:

1-ید مالکانه: (تصرف مالک در مال خود)

2-ید امانی: (تصرفی که شخص مسئول نیست مگر در صورت تعدی و تفریط)

3-ید ضمانی  عدوانی: (تصرف در مال غیربدون مجوز قانونی که شخص در هر صورت مسئول است حتی اگر تلف مستند به فعل او نباشد) ،

4- ید ضمانی غیرعدوانی: (مسئول است مگر اینکه ثابت نماید تلف مستند به قوه قاهره است)

در ید امانی زیان دیده باید تعدی و تفریط متصرف را ثابت نماید ولی در تصوف غیر عدوانی (قراردادی) این تالف است که باید وجود عامل خارجی را ثابت نماید).

معیار تشخیص انواع ید:

1-مالکانه: (تصرف اگر در مال خود باشد، تصرف مالکانه است)

2-ید امانی: (اگر متصرف اذن داشته و تصرف او مجانی باشد) امین

3-ید ضمانی غیرعدوانی: (اگر متصرف اذن داشته باشد ولی اذن او با اجرت باشد)  مثل آخذ بالسوم.

4-ید ضمانی عدوانی: (اگرمتصرف نه اذن داشته باشد و نه تصرفش با اجرت باشد) غاصب است وضامن هرگونه تلف است اگر که تلف مستند به فعل او نباشد .

ایشان معتقد است ید آخذ بالسوم به شرح ذیل است:

طبق ماده 631 ق م اصل بر ضمانی بودن ید است مگر اینکه قانون آن را مستقیماَ در حکم امین قرار داده باشد مثل مستاجر و قیم که قانون آنها را در حکم امین قرار داده است.

در حقوق ایران برای اینکه شخصی امین قلمداد شود باید صراحتاَ در قانون آمده باشد، مانند مستاجر و قیم که ماده 631 صراحتاَ آنها را در حکم امین قرار داده است.

 

نتیجه نهایی:

آخذ بالسوم از مواردی نیست که به عنوان امین تصریح شده باشد، به همین علت ید او ضمانی است اما با توجه به اینکه گیرنده مال با اجازه مال را در اختیار گرفته ید او ضمانی غیرعدوانی است.

(مسئول است مگر اینکه ثابت کند تلف بر اثر عامل خارجی (قوه قاهره) بوده است.)

معامله معارض با قولنامه از نظر حقوقی:

سوال: الف به موجب قولنامه ای ماشین خود را به ب تعهد می کند که آن را در تاریخ 1/10 انتقال دهد ولی قبل از این تاریخ و بعد از قولنامه ماشین را به ج می فروشد.

حال از نظر حقوقی بررسی نمایید، معامله دوم چه وضعیتی دارد، (صحیح، باطل، غیرنافد و …)

قبل ازَ پرداختن به جواب این سوال باید نکاتی را یادآور شویم:

قاعده کلی این است که:

1-هر معامله ای که نافی حق دینی باشد غیرنافد است.

حقوقی عینی عبارتند از: (حق مالکیت، انتفاع، ارتفاق، م 29 ق م)

2-هر معامله که نافی حق دینی باشد صحیح است ولی ممکن است جبران خسارت نماید.

حال جواب سوال: (وضعیت حقوقی معامله معارض با قولنامه)

1-نظر دکتر شهیدی (معا

/ 1 نظر / 261 بازدید
طراحی بنر تبلیغاتی

سلام دوست عزیز من می تونم با کمترین هزینه برات بنر تبلیغاتی طراحی کنم ، شما به وبلاگ بنده تشریف بیارید و نمونه کارها رو ببینید و اگه خوشتون اومد بگید تا براتون طراحی کنم ، راستی اگه دوتا بنر سفارش بدی یه دونه به عنوان هدیه رایگان برات طراحی می کنم و اگه هم دوتا مشتری پیدا کنی یه دونه دیگه هم رایگان برات طراحی می کنم ، برای دیدن نمونه کارها به ادرس زیر برید http://aliabdoni.mihanblog.com و برای سفارش هم می تونید در نظرات ارسال کنی و یا می تونی با شماره زیر تماس بگیرید 09336068638 و یا با ایدی یاهو من تماس بگیر aliabdoni1373 ، موفق باشید